1座万象城、2座恒隆广场、7座万达广场…这个城市的商业力东北第一！？

1座万象城、2座恒隆广场、7座万达广场…这个城市的商业力东北第一！？

来源 |赢商云智库（ID：）

作者|熊书苗

头图来源|视觉中国

“百元废墟沉阳早市”、“400年历史的沉阳故宫”、“天花板级别的沉阳洗澡”、“沉阳鸡架走向世界”……东北的网红城市中，除了哈尔滨，沉阳必须有一席之地。

今年国庆假期，沉阳旅游业蓬勃发展，共接待国内游客1220.94万人次，按可比口径同比增长14.42%。国内旅游支出109.59亿元，按可比口径同比增长13.07%。旅游接待和消费规模两项指标均跻身全国前18名，居东北第一！

蜂拥而至的游客是沉阳出圈的外在图景，而其背后的支撑则是这座城市的硬核。

沉阳作为东北地区中心城市、辽宁省省会，综合竞争力较强。它不仅是东北地区经济强市、东北地区旅游首选目的地，商业实力也位居东北地区第一。

而随着“华润置地收购皇姑乐天”的消息，沉阳又将再添一个“五香汇”？而“沉阳乐天终于“退市”了！华润万向系列2027年见！”，沉阳企业的现实面貌再次引起了外界的好奇。

东北第二大经济体

商业力量主导东北

2023年，沉阳全年地区生产总值（GDP）8122.1亿元，比上年增长6.1%，历史性突破8000亿元，与大连的差距进一步缩小。

经济向好，消费强劲。 2023年，沉阳市全市社会消费品零售总额4210.4亿元，比上年增长9.0%。同期，大连、哈尔滨、长春的零售总额分别为2384亿元、2008.6亿元、2109.8亿元，仅为沉阳的一半左右。沉阳作为“东北消费中心城市”的地位不言而喻。

在盈商大数据最新发布的《》中，沉阳位于二线商业城市的上游。该市商业实力位列全国第22位、东北地区第1位，但较2022年、2021年分别下降3位和8位。主要是由于商业发展基础、商业活跃度等指标排名较低，具体表现为人口潜力、城市基础、商圈客流、项目客流等二级指标“滞后”。

论商业规模，沉阳名副其实的“东北老大哥”。截至2023年12月，沉阳市共有购物中心61家，体量存量达到731.53万平方米。五年来增量量已超过200万平方米，在东北区遥遥领先。

从人均购物中心面积来看，沉阳也位居东北第一，人均0.8平方米，属于较高水平。但商场整体客流量水平不高、人气不足，成为“过剩风险城市”。

2023年以来，沉阳三台子万向汇、沉阳中街吾悦广场、沉阳和平环宇城、沉阳文化路万达广场等一批超10万平方米的购物中心相继开业。在刷新市场的同时，也进一步加剧了商业供过于求的局面得到缓解。

不过，根据盈商大数据监测，沉阳商业将在2024年进入拐点，全年仅计划开业一家购物中心，强劲增长动力将不复存在。进入存量时代，商业供给已超过潜在需求，盘活存量比增量更重要。

从业态结构来看，沉阳商业市场呈现两极分化：

综上所述，沉阳城市商业力位居全国前列，占据东北第一位置。商场数量众多，覆盖各个层次，满足不同顾客群体的差异化消费需求。但由于“僧多米少”，市场竞争日趋激烈。激烈的竞争迫使项目方不断提升运营能力。善于创新的优质项目会发展得更好，而安于现状的“扁平化”项目将越来越难以生存。

“卷起”沉阳生意

有很多值得一看的地方

沉阳商业地产正经历爆发期。名企阵容堪比一线城市——华润、恒隆、新世界、卓展、万达、大悦城、嘉里建设、龙湖、新城等，各路玩家同台竞技获取土地。投资、赛马和赌注。

现有项目竞争激烈，成熟运营团队齐聚参与竞争。 “卷起来”的沉阳业务频频刷新业绩。在这样的试炼场，生存是第一要务，活得好需要握着几把画笔。

//沉阳万象城：高端“量王”、年销售额百亿业绩王

沉阳万象城位于沉阳金廊青年街核心区。它于2011年开业，是全国第三家万象城，商业面积近25万平方米。 2023年，沉阳万象城销售额将突破100亿元，加入“百亿俱乐部”。

作为东北地区领先的高端奢华标杆商业综合体，项目国际品牌占比超过60%。拥有沉阳最大的PRADA专卖店，以及Goose、Goose、MSGM、Goose等多个国际品牌的东北首店。据赢商大数据监测，沉阳万象城甲级及以上品牌专卖店数量超过200家，为全市最多。

开业至今，沉阳万象城不断创新、求变——

2014年，主动关闭尚泰百货。 2016年，在B1层率先布局国际高端美妆品牌。随后，还积极更换快时尚品牌，引进国际时尚品牌和设计师品牌，引领本土潮流。

2024年3月，沉阳万象城L4-L6新区开业，新增面积超10000平方米，拓展品牌70余个，引入多个注重空间美学的社交餐饮品牌、ARC'TERYX、、KOLON SPORT、The North Face东北地区首家TNF L2 3.0概念形象店、HELLY、等组成沉阳商场最强户外品牌阵容，Old Order东北首店辽宁首店、沉阳首店、美式时尚运动、韩式休闲品牌等强化了项目的时尚服饰品牌组合。

顺应消费者对轻松生活方式的追求，项目于2021年开始对室外景观广场进行改造。2023年5月，位于三期广场的“”地块正式开业，设计前卫现代，引进SNOW PEAK、DIKKA等东北首家快闪店，今年5月带来了雨林主题的“2.0”，聚集了15+全国热门品牌和本土明星品牌。

//沉阳铁西万向汇：活成万向汇系列标杆，“西虹市场”出圈

沉阳铁西万向汇位于铁西商圈中心十字金廊核心位置，毗邻沉阳地铁一号线、九号线换乘站铁西广场站D出口，于2015年9月30日开业。建筑面积15万平方米。

该项目每年更新30%的品牌，营销活动频繁出圈。其辐射力和影响力不断增强。已从区域性购物中心发展成为泛区域性购物中心。是万向汇产品线在国内最具代表性的项目之一。 。 2023年销售业绩将突破30亿元，经营业绩可圈可点。

项目瞄准高品质家庭客群和时尚青年，为各年龄段人群提供差异化​​的多场景购物体验。随着运营的成熟，项目近年来开始升级品牌组合，不断推出DIOR、LANCÔME、ESTĒE、POLA等高端品牌。众多时尚潮流品牌纷纷开设首店。我们持续捕捉市场趋势，稳步输出新鲜的商业内容。

开业以来，不断引入潮流文化IP展会，打造城市级火锅营销活动。从2021年开始，我们连续三年打造原创生活方式集市IP“西虹城集市”。以独具地域特色的夜间消费新场景赢得市场美誉，荣获东北地区唯一的“夜莺奖”和辽宁省夜间经济示范街区称号。

2023年西虹城市市场3.0将引进百余家东北独家、城市首创品牌，并集结7个鸡架品牌，打造以电烤、铁板、挂烤、拌酱、油炸为特色的“鸡架博物馆” 、吸烟等不同方式在圈内强势亮相，带动场内客流量多次突破70000+。

//沉阳大悦城：客流量同城第一，年轻人享受时尚生活的理想去处

沉阳大悦城定位为“青春欢乐的理想去处”。位于有“东北第一步行街”之称的中街商圈。 2009年开业，拥有5个ABCDE馆，总面积45万平方米，近600个品牌。是沉阳市面积最大、品牌最多的购物中心。

2023年，沉阳大悦城表现亮眼：销售额近30亿，同比增长46%，创历史新高；客运量达到2900万人次，同比增长96%，日均客流量8万人次，居沉阳同城第一；截至2023年截至2019年12月31日，项目整体出租率达到97.5%，在全国大型商业中表现优异。

沉阳大悦城客流趋势图

来源：迎商科技城商业地图

沉阳大悦城品牌更新率高，充分满足沉阳年轻人的时尚生活方式态度。仅2023年就将引进新品牌267个，总面积近6万平方米。整体品牌更新率超过40%，其中首店品牌超过60个。

今年年初，项目官宣“二次元聚集地”，位于大悦城D、E馆走廊。拥有满酷东北首店、秋子谷子东北首店、缘创行座东北首店、潮玩星球首店。 、VTOY等多家“小米店”成为“吃粮天堂”。五一期间，E馆L3搭建了小米市场，大屏幕变身“痛屏”和轮播粉丝投稿，吸引全城coser前来打卡，营造出浓厚的二次元氛围。

沉阳大悦城还着力打造首展、首发、首秀、首站活动，丰富项目主题，充分释放项目空间承载能力。如东北首个主题快闪展、全国首个心愿男孩主题快闪展、东北干海中世纪集市首站、东北首家咖啡邮局快闪店等。

//沉阳中街吾悦广场：沉阳中街商圈的新星，都市新青年全职生活的聚集地

沉阳中街吾悦广场位于沉阳中街核心位置。将于2023年9月28日开业，投资率99.3%，首店及创新店40%，开业活动密集，全新购物空间。 。

沉阳中街商务区商业分布图

来源：迎商科技城商业地图

该项目定位为“都市新青年全日制生活方式目的地”，集创新零售、智能科技、美食、泛娱乐于一体。累计吸引210+品牌入驻，其中东北/辽宁/沉阳首店23家，为商圈首家。入驻13家旗舰店/形象店，孵化20+创新品牌。打破传统业态分布，根据新青年群体的消费习惯和路径，打造独特的新业态方案。

L1集智：打造“味集巷”社交体验空间，引入创意清酒吧、日式居酒屋、市集烧烤金牌、美式汉堡工艺俱乐部、咖啡甜品等，实现“夜食与酒”的社交场景”;孵化“千朵里”风格私服空间，集服装买手店、设计师集合店、国潮店等为一体。

L2货柜：引进25家少女男女服饰店、新中式茶馆连锁品牌tea'times、城市旗舰PM潮流玩具店、主题KTV品牌，打造年轻人潮流生活方式场所。

L3趣集：推出家庭娱乐中心，还有童装、宠物馆、铁艺馆、美容馆、射箭馆、卡丁车馆、健身馆、街舞馆、音乐教室、滑板俱乐部等。

L4美食汇：引入异域餐饮和地方特色餐饮，打造口味丰富、特色多元的餐饮场景。

L5聚会：原创HOT SPACE趣味主题空间引入剧场、轻型极限运动公园、篮球运动空间、美术馆型剧场、韩国娱乐KOP专辑店、脱口秀剧场等，为年轻人营造浓厚的快乐社交氛围人们。

沉阳首家醉胡同近日亮相，集醉、美食、社交于一体。引进了30公里鲜啤、青岛啤酒、东北首店等众多知名饮料品牌，以及可乐大叔、六拍拍等餐饮品牌。整体街区以仲夏海岛风格为主，六大靓丽场景、多变元素以及创意新颖的打卡点，吸引了众多当地网红前来拍照。

//沉阳K11：全球最大的K11，兼具亲子和艺术标签

沉阳K11（原沉阳K11）位于黄金走廊沿线、浑河北岸。是市区与浑南新城的重要连接点。毗邻盛京大剧院和多个高端住宅区，吸引了艺术爱好者和家庭。 。该项目于2018年5月26日开业，商业体量26万平方米，是全球最大的K11购物中心。

项目由B1至L6共7层商业空间组成，拥有近4万平米的空中花园、旋转木马、许愿喷泉等特色场景、首个“曼哈顿”室内街区、chi K11艺术空间。

项目开业之初就引进了全球唯一、全国首家、充满新概念的400+品牌店。与K11旗下其他项目相比，覆盖新生代家庭的沉阳K11儿童亲子业务占比超过10%。拥有沉阳乐高海洋探索中心、托马斯和朋友探索世界、国家地理亲子主题公园等大型儿童乐园。

沉阳K11入驻品牌数量占比

来源：迎商科技城商业地图

去年5月，沉阳K11官方公众号更名为“K11”。 K11是专为新生代打造的“文化沙盒”。与K11相比，消费群体更年轻。此后，项目陆续引入沉阳首店、X11等新贵家庭青睐的新品牌，并推出多模式会员促销，协同带动租户提升经营业绩。 2023年，销售额和客流量同比均增长30%以上。

作为购物艺术中心，沉阳K11场馆内外拥有数十件国内外艺术杰作，并经常举办高水平的国际艺术展览，如大型沉浸式光影艺术展《山水造化》等。 《海洋》沉阳首展、《超越永恒》《金》中国首展、《国际安徒生奖50周年世界插画展》沉阳首展、《龙虾创作》奇幻波普艺术展等，艺术氛围浓厚吸引优质顾客，当地粉丝评价“每次来这里都让人眼前一亮”、“很酷有调性”。

年销售额过百亿的万象城、业绩领先全国的万象城、全市客流量最大的大悦城、全球最大的K11……沉阳的名企项目相当多硬核，他们的经营也能与时俱进，与一线不相上下。城市。但无论是知名企业的项目，还是很多其他商城玩家，基本上都是盒子商城的形式，相对简单，难免会产生审美疲劳感。

一方面，沉阳现有商家正在通过打造社交街、夜间经济街，增加二维小米店、宠物友好、户外运动等新场景来增加体验感；另一方面，在流行的情感化、个性化“标新立异”的“标准”商业领域，沉阳也缺乏一个突破点和一个会被业界称赞的标杆项目。

此外，项目形式单一也会导致品牌多元化单一。除了那些闪闪发光的大牌、知名度较高的连锁品牌和一些首店品牌外，目前沉阳流行的主机品牌和新锐品牌还远远不够。

沉阳

缺少什么品牌？

据赢商科技去年10月发布的《》显示，沉阳是“富裕度提升城市”，即品牌质量指数较高，商业丰富度指数有一定的提升空间。

业态丰富度指数：通过对品牌店数量和规模、细分业态数量、分布平衡情况的综合评估，反映城市线下消费业态规模和分布的平衡情况。

品牌质量指数：通过对高端、高档品牌专卖店的数量、规模、比例等进行综合评估，反映城市品牌专卖店的高品质。

从品牌质量指数来看，沉阳甲级及以上品牌专卖店总数位居二线商业城市之首。主要是由于高端消费市场发展态势良好，沉阳万象城、沉阳中兴大厦、沉阳卓展购物中心等高端购物中心云集。一些中高端商场还拥有高端奢侈品牌，当地高端奢侈品消费业态优势相对突出。

此外，沉阳购物中心作为东北地区的消费中心城市，是连锁品牌开拓东北市场的首选，拥有大量知名品牌及首店品牌专卖店。

品牌等级划分说明：盈商以商场品类为研究样本，结合品牌等级、品牌门店拓展能力、品牌规模、品牌国籍等指标计算各品牌的综合得分，计算出各品牌的综合得分根据品牌的业务类型和得分来划分品牌。经销，品牌分为五个等级，从高到低，分别是S级、A级、B级、C级和D级。

S级——国际一线知名零售品牌（奢侈品）； A级——国际二线知名零售品牌、快时尚、潮流品牌、设计师品牌；国内知名零售品牌、设计师品牌、快时尚、潮流品牌；国内外知名网红品牌、领先零售/餐饮品牌等

相比之下，报告期内，沉阳商业业态丰富度略低于同级城市平均水平，难以满足和适应消费者多样化的消费需求和消费方式的变化。沉阳商业业态丰富程度主要为零售、餐饮、生活服务业态。度指数稍低。

沉阳要成为“有质有量的城市”，还需要进一步挖掘相关业态的潜力，特别是不局限于全国性连锁品牌，而更多地根据当地的消费习惯，大多从提升经营的角度出发。地方文化复兴。的多元化。

沉阳万象汇在发掘本土品牌、传播城市精神文化方面走在了前列。

在沉阳这个不乏优质品牌的地方，为了在竞争中胜出，盲目“卷起”更高级别的品牌阵容并不明智。机会就在于挖掘当地市场基础好、社会属性强、尚未进入商场的企业。明星品牌，与品牌共创，不断刷新消费场景，以新鲜感和丰富性战胜同质化。

蛇牛？最懂新媒体的商场？

历时8年，从社区型成功升级为区域性购物中心。

成为“品质”与“烟火”并重的典型企业代表。

深圳卓悦总结经理刘旭东现场分享了“常变常新”项目的幕后花絮。

如何通过精耕细作实现跨越式发展？

热的