佳源国际资产续注入规模壮大 估值陆续浮现

佳源国际资产续注入规模壮大 估值陆续浮现

前言

每年三月至四月，春暖花开，正是享受旅游、落实年度计划的时节。然而，今年第一季度，COVID-19疫情显然让各大企业措手不及。各房地产企业都想尽办法制定应对措施。 ，希望能在逆境中生存。深耕江苏省、粤港澳大湾区及“一带一路”城市的香港上市房地产开发商佳源国际（2768.HK）近日公布了2019年全年业绩报告。但对其今年及未来的发展却有不同的看法。一些见解。

最近的事态发展

专注长三角和粤港澳大湾区的香港上市房地产开发商佳源国际3月份公布了2019年全年业绩，业绩亮点再次引起投资者关注。首先，集团期内营收达160.7亿元（下同），较去年增长53.6%（对比2018年重述前数据），毛利52.42亿元，毛利率达到32.62%。集团核心净利润23.43亿元，同比增长60.2%（对比2018年重述前数据）。

合同销售金额增至288.683亿元（下同），合同销售面积达到244.57万平方米，折合均价11804元，分别比去年增长43%和36%。超过78.1%的合同销售额来自长三角地区。去年刚刚交付的安徽省全年合同销售贡献约为63亿元。其余来自粤港澳大湾区项目和“一带一路”沿线重点省会城市。尽管房地产行业受到了COVID-19疫情的影响，但该公司并没有效仿其他房地产公司降低降价销售以增加现金流的做法。并设定2020年合约销售增长25%至360亿元，积极乐观疫情过后将出现消费热潮。情况。

作为房地产公司，土地储备是最重要的信息之一。去年，佳源国际新增土地储备610万平方米，土地成本为1608元/平方米。截至去年底，共拥有开发项目63个，分布于境内外19个城市，土地储备总建筑面积约1385万平方米。其中，安徽省新并购物业中，约72.8%来自长三角地区，土地储备应足以满足未来3-4年的开发。去年，佳源国际通过项目并购、公开市场竞价、合资开发等方式进入多个重点城市，并以相对较低的溢价收购了安徽、南京、扬州、盐城等地的开发项目，新增总建筑面积​​610万平方米。 。 2016年至2019年，佳源国际土地储备年复合增长率为27.9%。

佳源国际今年可售价值超过500亿元，主要在二、三季度上市。相信届时合约销售将再创新高。

很多投资者无法理解佳源财报的毛利率。能够高于国内一些房企，且投资者认为主要住房供应地区并非一线或新一线城市。但他们忘记了两个关键点：第一，根据公司多年深耕长三角地区，熟悉各地土地价值，因此拿地成本可控。从去年佳园新增16个土储项目可以看出，一向很热门的南京等城市的土地成本可以得到很好的控制。盐城、扬州两块地的成本约为2000元/平方米，使得销售策略更加有效。灵活性。其次，佳源置地的股权比例高达78.3%。集团对整个项目的控制流程和自主权得到了很大的提高，也增加了很大的协同效应，所以毛利率较高也是可以理解的。

我相信佳源国际2019年最值得骄傲的成就就是收购了大股东沉先生在安徽省的开发项目。去年3月20日，上市公司进入2018年年度业绩发布高峰期时，公司尚未公布全年业绩。凌晨，在大家还在熟睡的时候，它突然发布公告，称公司将以40.55亿元收购大股东。持有位于安徽省的房地产开发项目，包括安徽省合肥市、马鞍山市及蚌埠市等房地产开发项目。主要项目包括多个大型住宅综合体和商业综合体，以及公寓、写字楼、商场、酒店等配套设施等，导致市场焦点从资本市场转向公司未来业务。佳源国际是否会向佳源国际注入更多来自大股东私人公司的资产的问题。当时，大股东沉先生是这样回应媒体提问的：“香港佳源国际上市公司是大家佳园（佳源集团）的一部分，占整个大家佳园的23%。未来，高——优质资产将有序注入，但具体项目以及提前公布哪些城市，未来佳源的上市公司将进一步发展，做大做强是我的目标，也是我的目标。从上面的话我们可以了解到，沉先生一直希望将佳源国际发展成为一家具有规模经济的房地产公司，这也解释了为什么市场给予佳源国际最好的支持，估值较高。事实证明，当天东风还缺钱，但今天万事俱备。

历史

2020年是佳源国际在香港上市的第四年。集团首次来港上市时，合约销售面积仅约46万平方米。但经过几年的努力，集团通过招标、拍卖、上市、收购等方式拓展了业务。寻找具有开发潜力的可建设用地，2019年合同销售面积已达244.5万平方米。与2016年上市时相比，四年复合增长率已达74.52%，可见集团渴望增长，但策略既快又稳。

佳源国际2016年决定在香港上市时，已与上市公司达成协议，以避免上市实体与沉先生的私人公司相混淆。根据该集团招股书内容，明确表示已与佳源集团（沉先生的私人公司）签订了非同业竞争协议，这意味着两家公司的业务划分明确。佳源集团上市公司分布于浙江省、安徽省，在湖南省、广西省、山东省、辽宁省、吉林省、上海等18个地方城市拥有36个房地产开发项目。其中，安徽省的开发项目去年被上市公司佳源国际收购整合。此外，一家私人公司持有的物业管理业务也于去年被佳源国际收购，成为上市实体。

根据市场财务及收购分析，本次不竞争承诺的目的是消除潜在竞争的担忧，让市场对佳源国际未来的自主发展更有信心。我们可以看到，申生先生不仅消除了对两家公司潜在竞争的疑虑，而且还逐步将私人公司的资产出售给佳源国际。如上所述，除了2018年6月将私营公司持有的上海项目出售给佳源国际外，安徽省的开发项目和物业管理业务也出售给佳源国际。投资者可能会好奇，大股东注入的资产真的是优质资产吗？真的能帮助佳源国际未来的发展吗？

事实上，佳源国际收购沉先生私人公司业务和资产的三个案例中，项目本身都是盈利项目，而且项目资产质量较高，不亚于上市公司现有资产。收购完成后，除了立即为佳源国际带来巨额利润外，收购的资产还将与佳源国际现有资产产生协同效应。与此同时，集团在长三角地区的规模也将同步增长。更重要的是，三个项目中，只有上海项目以股份加现金的方式支付，其他安徽省及物管项目均以股份支付。我觉得佳源国际这个案例，应该说大股东从来没有想过要从佳源国际身上盈利，而是希望通过上市平台把佳源国际的品牌做大做强。

融资

作为房地产企业，除了上市途径外，还可以利用上市平台，利用票据作为融资渠道筹集资金。佳源国际2019年的债券发行情况非常理想。共发行了 7.425 亿美元高息票据，与 2018 年主要的 2 年期票据相比，期限为 2.3 至 3 年。例如，5 月 2 日，佳源将一张 2.25 亿美元的优先票据换成了一张该优先票据将于 2019 年 10 月到期，本金为 1.6 亿美元，票面利率为 10%。这次的利率是11.375%。

通过优先票据筹集长期资本意味着集团不必急于频繁发行短期票据来偿还到期票据，从而可以降低交易成本；另一方面，长期票据的票面利率普遍低于短期票据的利率，这也可以改善集团的融资状况。降低成本、改善财务报表资产负债结构，可以说是一石二鸟。因此，截至去年底，佳源国际的平均债务期限为2.67年。从债务结构看，2018年末长期债务与短期债务之比为53：47。截至2019年底，该比例调整为71：29，表明经过一年的努力，佳源的债务结构已经优化。公司表示，在财务方面，将进一步拓展和拓宽融资渠道，持续改善财务结构。计划将净资本负债率目标维持在80%-100%左右。

下一步行动？

在今年的2019年度业绩会上，副董事长兼总裁张毅在会上表示，佳源国际2020年合同销售目标为360亿元，安徽自有业务可完成销售额近百亿元，占比约近30%占合同销售额总额。

在引入更多资产方面，除了2019年下半年完成对安徽资产包的收购外，佳源国际还在上半年完成了对沉天庆私募物业管理业务的收购。物业管理业务2019年为佳源带来收入4.86亿元，较上年增长52.83%。沉天庆在会上还表示，将继续有计划地向上市公司注入资产。

对于分拆的举动，张毅表示，当前资本市场对地产股前景和估值的认可，给了市场很大的想象空间。考虑到物业管理对房地产主业的支撑作用，佳源内部正在讨论推动物业管理分离。取消上市计划。据介绍信息显示，佳源服务目前布局全国20多个省市，管理面积约3700万平方米，员工超过3000人。业绩连续三年保持高增长，年初在湖南开拓重要业务发展。

佳源国际对今年市场仍持乐观态度，保持谨慎原则。去年完成安徽资产收购后，佳源国际本身在长三角地区更具品牌影响力。此外，大股东还坚定地表示，佳源国际将成为佳源系统内唯一的房产、物业上市平台。强，我相信我们会看到更多来自其他地区的资产注入。这也是佳源国际的潜在价值，公司的价值将会逐渐显现。