开源证券：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴

开源证券：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴

乐居财经 李莉 1月3日，开元证券发布房地产行业深度报告。

从以售为主到以租为主，保障性住房政策已经成熟

我国保障性住房体系主要分为出售型和租赁型，主要包括公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房三种类型。住房保障制度可分为四个阶段。建设重点也从廉租房转向廉租房。保障性住房转向保障房，市场+保障性住房双轨制逐步形成。 2023年14号文件还明确了保障性住房的原则和配套支持政策。开元证券预计，未来城中村改造和保障房建设投资将成为保障性安居工程支出的重点。 “十四五”期间，我国计划建设和筹集保障性租赁住房900万套，四个一线城市计划建设保障性住房200万套以上，将占占全市住房供应总量的40%以上。

保障性住房展望：盘活现有资产，资金来源多元化

重点城市规划的保障性租赁住房数量与常住人口基本呈正相关。存在部分城市供应不足、部分城市供应过剩等问题。开元证券认为，在当前市场供需形势下，900万套很难全部建成，盘活存量将成为实现保障性住房目标的重要途径。 《指导意见》明确了未来保障性住房建设的三大资金来源：中央补贴、地方专项债券和公积金发放的开发贷款。开元证券预计，2023年保障性住房204万套，将带动投资约6800亿元，约占2023年房地产开发投资预期的5.7%。“十四五”期间，剩余缺口预计投放量近400万台，带动投资约1.3万元。袁先生表示，如果未来保障性住房建设加快，对房地产投资的贡献值得期待。

全球各国租赁住房经验参考——以新加坡、德国为例

新加坡住房模式的核心是低价组屋制度，形成集廉租住房、廉价住房和高端私人住宅为一体的分级供应体系。这种模式成功的关键在于政府的大力支持、低廉的价格和独家的供应保障：住房供应充足、价格低廉、监管严格。 80%以上的家庭居住在政府提供的HDB组屋中，90%以上的家庭拥有HDB产权。 2021年，德国的住房拥有率仅为42%，而各大城市的租房率基本达到80%。租赁住房供应充足，租赁立法和执行保障完善，房价涨幅和波动远小于其他发达国家。

投资建议

国内住房保障体系经历了从以销售为主的保障性住房到以出租为主的各类保障性住房的转变。未来，住房保障体系将维持租售并重的模式，“市场+保障”双轨制逐步完善。保障性住房制度可以缓解居民住房压力，盘活闲置土地和存量住房。 “企业对企业保险”帮助房地产企业减少库存，同时刺激投资促进宏观经济。开元证券预计，2024年保障性住房建设相关细则和方案将进一步出台。开元证券持续看好投资强度高、区域布局优良、市场化机制较强的信用房地产公司。受益对象：（一）保利发展、招商蛇口、中国海外建设、中国建筑发展有限公司、越秀地产、华发股份等优质央企； （2）财务状况良好的民营企业和公司，如万科A、金地集团、美的地产、新城控股等。混合所有制企业。

风险提示：政策落实不及预期、资金投入不及预期、保障性住房布局供需不匹配。

关联公司：开元证券