超30家大型房企暴雷,专家解析终局:重组成功率小于20%,代建深耕房企有生还可能

超30家大型房企暴雷,专家解析终局:重组成功率小于20%,代建深耕房企有生还可能

8月23日，广东老牌房企方圆地产宣布终止美元债券交换要约，成为本轮新一轮雷雨地产公司。搜狐财经不完全统计，截至 2023 年 8 月 24 日，除了在雷雨边缘被“拉回”的碧桂园、远洋外，已有 30 多家大型房企遭雷袭。雷暴的持续时间从 2021 年初到现在不等。

这些雷雨地产公司的情况如何？他们有机会活下来吗？实现债务重组或复牌的房地产公司是否意味着上岸？在债务重组方面没有进展的房地产公司的结局是什么？那些还没打雷但正处于雷雨悬崖边上的房企，压力会不会比早打雷的房企小呢？

带着这些问题，搜狐财经在雷雨交加的漩涡中，与几位房企的员工和行业专家聊了聊。

这

债务解决过程不平衡

“对于我们早期雷雨淋漓的房企，我们已经习以为常了，不像后来爆裂的房企那样慌张，现在企业也都在正常运营。”

面对重新开市的房地产公司雷雨，一位连续在两家雷雨房公司工作过的业内人士告诉搜狐财经。

或许，大多数地产人很难有这样冷静的心态。更多时候，在谣言谣言满满的行业背景下，那些没有被轰炸的房企，还是像是“走钢丝”，如履薄冰。这是因为债务转换涉及各方的利益复杂，转换债务并不容易。

搜狐财经通过公开信息和与雷霆地产企业部分员工的对话发现，目前雷霆地产企业转债的流程有所不同。基本分为：债务重组没有明显进展而被退市的房地产公司，如蓝光发展、新力、太阳城、泰禾等;在重组方面取得重大进展并实现复牌的房地产公司，如花样年、融创等;已恢复交易但仍在重组过程中的房地产公司，如佳兆业、世茂等。

此外，还有一些已经部分完成债务重组但仍停牌的房地产公司，如当代置业、旭辉等;债务重组没有明显进展而被停牌的房地产公司，如大发地产、阳光100、祥生等。没有内债违约并在海外债务方面努力的房地产公司，如龙光、禹洲;还有尚未启动债务重组的大唐地产，以及已主动申请破产重整的金科地产。

由于美元债券、商业票据或财务管理违约，这些雷雨般的房企大多已经经历了高杠杆、逐利的时代，如今已经从“乌云”坠入“深渊”。

比如，恒大一度步入 7000 亿的销售额大关，现在负债 2.4 万亿元。大多数被雷霆万钧的房地产公司现在正在经历刮骨头治愈伤口、卖掉孩子以求生存、逃跑还债或将总部撤到大本营的艰难时刻。

在债务的泥潭中，“沸腾”这个词就在头上

事实上，债务转换是一个深度博弈的过程。

虽然富力是本轮首家完成境内外债整体展期的大陆房地产公司，但目前，公司创始人不仅卷入了贿赂案的漩涡，最近还被执行了总金额超过113亿元的案件， 这也成为业内关注的焦点。

除了富力等官司缠身的雷雨企业外，一家债务重组一直没有进展的房地产公司员工向搜狐财经透露：“目前，公司的内外债还在不断推进。现在他们讲改制和延期，基本上不会用现金还债，如果能还债，他们就不给房地产公司投保。”

通过延期换空间，是雷雨地产公司的普遍心态。

不过，他告诉搜狐财经，因为没有新的项目，债务成本会随着时间的推移而增加，而为了确保资本大于债务，商品的价值是第一位的。因为现在降价没用，慢慢卖掉。

“就8月份的市场来看，还是很差的，很难卖。”一句话，还是煮沸了。目前主要是保证交货期和稳定运行。只不过，就大楼的简单交付而言，项目的推进涉及到各个方面，各种协调，各种利益，真的太难了。”

此外，减债也是一个“斩收烂”的过程。作为主动自救的代表，当代置业自 2021 年雷雨以来已经完成了海外债务重组，但其面临的国内债务重组同样棘手。

当代置地董事局主席张鹏告诉搜狐财经，当代置地美元债券重组已经完成，目前状态为无违约。不过，内债种类繁多，内债确实承压，除了项目上的少数诉讼和逾期的商业汇单外，公开市场上不存在债务违约的情况。目前，它仍处于主动自救和振兴阶段。

除了积极自救的雷霆地产企业外，还有一些房地产企业陷入了躺平的状态，或者没有开始债务重组，或者重组计划很久没有进展。这反映了一些债权人的心态。

“现在都是小债权人在捣乱，大债权人没有心思捣乱。”因为大债主欠了太多，他希望你好好活着，他希望你活得比他自己活得更迫切。我们公司也在降本增效，现在的员工已经精简到没有办法裁员的地步。上海某雷雨地产公司的员工向搜狐财经坦言。

除了债权人之外，房地产公司和合作伙伴之间的矛盾也在爆发。此前，正荣、中梁与厦门国际信托之间的纠纷导致公章被没收。

对此，一家雷雨公司的员工告诉搜狐财经，这是一起罕见的公开案例，但现实并没有那么极端。“以前合作得很好的信托机构，现在纠缠不清，各自掌控自己的生活，不在同一条船上。”

成功的债务重组和复牌并不意味着“生存”。

既然化解债务这么难，那雷霆万钧的房企下场又会是什么呢？

一位资深房地产从业者告诉搜狐财经，因为项目上的资金受到监管，所以未来现金流就越困难。即使房子卖了，钱也不会回来。或者租金收入很多，但房价一直在下跌，资产贬值后，雷雨地产公司更难达到负资产。

他认为，即使房企重组成功，未来复活的可能性也不会太大。更有可能的是，几年后，逐渐清算不会被看到，慢慢消耗掉。或者在还债和解决问题的过程中赚点钱。

“当然，房地产行业仍然存在，但大部分大型民营企业已经消失，地方领导仍将有可能扩大民营企业。”

精健咨询创始人张宏伟向搜狐财经指出，从债务重组运作的角度来看，现在不管是什么类型的企业，只要还在谈判过程中，生存就非常困难，也不是那么容易。因为房地产公司生存所涉及的条件和因素非常复杂。

张宏伟认为，如果本轮政策刺激力度比较大，部分房企或许能挺过来，但规模不会像以前那么大，或者维持现有的规模。雷雨地产企业能否生存下来的一个非常重要的指标，就是看销量是继续保持稳定，还是下降这么快。

“最终，归结为市场和销售端的一系列反应，才能系统性地解决雷雨企业的困境。”因为房价上涨了，交易量增加了，企业销售回笼也一直不错，金融机构通过这些融资渠道，对负债累累的房企不再有太多的担忧。“

从复盛国际的角度来看，今年 6 月，复盛国际的债务重组计划获得香港法院批准。为了重生，潘氏家族不仅出售了控股权，还完成了原复盛国际高级管理层的轮换，更换了董事会。主要股东的持股比例也从 56.45% 下降到 4.52%。

协宗战略管理集团创始人黄立冲告诉搜狐财经，当所谓的房企重组进行时，最终会相当接近破产，而不是破产重组。重组成功率应该不到 20%，大部分雷雨房企会被肢解。

“下面的公司肯定会重组，但母公司很可能会破产和清算。这是基于对房地产和整个房地产周期状态的理解，以及这个特定的中国房地产的大部分债务都是国内陈述的事实。”

在他看来，即使有房地产公司在香港复牌，也不代表房地产公司能生存下去，这是两回事，因为经营情况还在恶化。然而，由于国家政策的支持，恢复了交易以维持交割。新业务开发仍然困难，资金仍然流失，融资仍然困难。

“因为过去支撑他们融资的生态系统，比如中融、中智、恒天财富等，基本上已经崩溃或正在走向崩溃。因此，投资者或公众不再愿意继续为他们筹集资金，在股市筹集资金的可能性很可能被切断。

此外，最近引起业界关注的是，碧桂园和远洋都通过免责避免了一场暴雷。这是否意味着雷雨后的房地产公司将比雷雨前的房地产公司有更大的生存机会？

刚刚风靡一时的方圆地产宣布，受宏观经济环境、行业环境、信贷环境等影响，公司流动性分阶段紧张。

对此，有分析人士解释，方圆地产长期致力于城市更新项目，虽然此类项目的土地成本较低，但开发周期长，资金沉淀大，对企业资金要求高。同时，公司业绩下滑，导致资金链承压，无法得到金融机构的认可。

一位常年在房地产研究机构工作的业内人士告诉搜狐财经，从逻辑上讲，房企在后期雷雨来临时抗压的能力确实会更强，但按照这个逻辑，他们不可能做到100%。

“一方面，这与每个企业的核心管理层的态度有关。其次，要看市场环境。第三，要看公司的内部债务是否资不抵债，是否有生存的可能，这是一个非常全面的问题。“

他认为，去年远洋、碧桂园和旭辉的大部分雷暴原本都是想熬过来的，但市场情况不如预期。这已经成为房企在这波雷雨中面临的问题。

“年初的销售额还可以，但销售额在 2 月和 3 月才有所回升。从 4 月到现在，该国基本上所有的一般交易都下降了。

在代楼深耕的雷雨地产企业中，存在着生存的可能

既然雷雨地产公司生存的概率低，那我们又怎么去争生存的可能呢？

就目前雷雨般的地产公司而言，除了减少债务外，确保交期仍然是他们工作的重点。

尚未披露债务重组进展的阳光100，在其官网上发布了最新消息，将留在无锡阳光100阿尔勒，再交出600多套房源。与此同时，出售资产仍然是常态。8月18日，在三四线打断的阳光100，在林丽源项目卖掉后，只好让华融以折价接手。

据知情人士透露，对于资产出售和项目销售，公司制定了一城一政策，花样年团队迅速反应，开始参与推动城中村改造、老旧社区改造等新业务发展，在积极减债的同时积极谋求发展。

此外，在内外债重组和恢复后，融创也在继续出售资产以实现资本退出。与此同时，与许多退出虹桥的上海房地产公司一样，融创集团也启动了将“天津”迁回朝鲜的计划。除了品牌、融资、投发部门搬迁至望京荣科中心外，其余部门将在国庆节后全部迁回天津。

降本增效后，融创也可能在积蓄力量，回归本源，重新出发。

对于个体层面的房企，张宏伟告诉搜狐财经，虽然建设可能利润微薄，但雷霆房企已经做过这类企业的建设，如果留住团队，未来一旦市场好转，就有机会卷土重来。

作为本轮调控中首家打雷雨的大型房企，中国财富的境内外债券重组工作已经完成。其做法是切入代理构建轨道。

面对负债，“河北首富”、华夏财富董事长王文雪曾毅然喊出“不逃负”、“保楼”的口号。2022 年，中国财富还宣布转型轻资产“产业新城服务商”，涉及物业服务和代理建设两大主营业务。为了置换400亿债务，中国财富也将加入代理建设平台，加入股权换债计划。华运去年还在沈阳建造了恒大的项目。

另一位业内人士向搜狐财经指出了另一种生存之道。他认为，目前，有种雷雨般的房企，基本都是躺平，不卖大宗资产，也不怎么降价，但是都在谈论国有股。

“只有保留资产，在谈论股票时才会有一些筹码。因为借助国企的力量，至少在融资渠道或技术上得到央企的背书，确保楼盘交付的工作会顺利很多。目前，建业、中南等房企都处于这种状态。中南还在这条路上努力。”

今年上半年，中原建业在管项目合同销售额151.13亿元。

更重要的是，建业去年引入国有资产，河南铁建投资建业地产，持股29.01%。虽然建业地产的债务重组仍在进行中，但从退伍军人的再利用和断臂的生存来看，也可以看出创始人胡保森想要自救。

此外，搜狐财经发现，虽然中南建设的债务重组尚未最终确定。不过，今年5月，AMC机构纾困，这也让中南建设获得了50亿元的支持，这也让合作伙伴得以拓展到AMC四大机构之一的华融地产，以及地方国资南通国资。

然而，进展总体上进展缓慢。截至目前，包括中南建脉在内，已有中国财富、建业地产、花样年、佳兆业、恒大地产、融创中国等房地产公司纷纷推出AMC债券。但是，大多数合作都是基于框架协议，没有具体操作细节详细实施的情况。

当然，更重要的是，保险公司现在面临的问题是信贷崩溃，而修复不会在一夜之间发生。雷雨地产公司的未来将何去何从？