首只水利REIT诞生背后：一家基金公司打造精品的决心

首只水利REIT诞生背后：一家基金公司打造精品的决心

作为后来者，银华基金将首只REIT投资于目前市场空白的水利设施领域。新方法的背后是一个酝酿了三年多的计划。 ‍‍

经过三年多的时间，从试点到正规化，公募REITs正在加速推出新的REITs。

据Wind统计，截至10月16日，共设立公募REITs 47只，总发行规模1369亿元。今年以来，REITs发行明显加速。仅前三季度就有17家完成融资，创历史之最。 （数据来源：Wind，2024年10月16日）

产品数量增多的同时，底层资产种类也拓展至13类，涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、租赁住房、水利设施、文化旅游等。（资料资料来源：国家发展和改革委员会，截至2024年8月1日）。

新产品的推出速度越来越快，使得这片蓝海的竞争愈发激烈。优质项目永远是稀缺资产。这对基金经理的眼光和投资管理能力是一个极大的考验。

作为后来者，银华基金将首单REIT投资于水利设施这一市场尚属空白的领域。新方法的背后是一个酝酿了三年多的计划。

早在2021年6月，958号文《关于进一步开展基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》发布之前，银华基金就已经开始为这项业务做准备，同时打造团队。 ，同时推进项目。

据悉，958号文将公募REITs试点行业范围明确为十大领域，其中包括两大探索领域。水利设施是银华基金两大探索领域之一，也是银华基金最初瞄准的领域。经过大量的前期调研、项目沟通、资源整合，银华基金于今年6月申报银华绍兴原水利REIT，并于9月获批。

发行公告显示，银华绍兴原水利REIT将于10月21日启动发行，这不仅是国内首单公开发行的水利设施REIT，也是银华基金发行的首单REIT。

线下询价阶段，基金申购共收到69名线下投资者管理的186个配售对象的询价及报价信息。计划申购总数为1378.4万股，是首次网下发行股份的106.07倍。创下今年公募REITs线下询价及申购倍数新纪录。 （首次网下申购倍数及申购价格详见《银华绍兴原水利封闭式基础设施证券投资基金基金份额发行公告》。根据统计及各基金份额发行公告，2024.1.1-2024.10.16，全市场已完成询价阶段的公募REITs有19只，目前计划认购的所有银华绍兴原水利REIT配售标的总数为首次网下发行股份数的106.07倍，创下了银华绍兴原水利REIT配售标的的新高。自2024年以来公共REITs的首次线下认购倍数。）

REITs 与其他公开发行产品的不同之处在于，它们是“个案”业务。即使是同一领域，底层资产也可能千差万别，需要“具体案例具体分析”。 REIT能否成功运营，主要取决于两个因素：一是底层资产是否优质，二是团队建设是否到位。

首只水利REIT诞生

在选择水利设施作为首单REITs的底层资产时，银华基金REITs团队不仅考虑了宏观层面，还着眼于标的本身的投资价值。

从资产特征来看，水利设施对选址和建设的要求非常严格，在供给侧形成自然垄断，因此经营预期的稳定性较强。水利产业涉及面很广，有的以供水、发电为主，有的以灌溉为主，有的以防洪为主，有的则以水利与旅游相结合。

对此，银华基金REITs团队重点关注具有收益特征的资产，如供水、发电等能够产生稳定现金流的水利设施。

从需求端来看，生活用水需求刚性很大，供水基础设施运行受短期经济波动影响可能较小。水利部发展研究中心数据显示，2020年我国36个重点城市水费支出占可支配收入的比重在0.21%至0.67%之间。一般情况下，城镇居民人均水费支出占可支配收入的比例不到1.5%至3%。 （数据来源：水利部发展研究中心，截至2020.12.32，参考：《我国城镇居民生活水价数据》，2022.10.18）

除了宏观层面的考虑，更重要的是目标本身的质量。

银华绍兴原水利REIT的标的为汤浦水库项目，原三股东均为地方国企。据公开报道，绍兴市拟将银华绍兴原水利REIT打造成市级唯一涉水REITs平台。 （来源：绍兴市国资委全国首个水利项目！绍兴原水REIT正式获批（））

“大多数城市建设靠水定城，靠水定人。”银华基金基建投资部总监、该产品拟任基金经理杨默分享了选择塘浦水库的几大理由。

“首先，项目运行比较稳定。塘浦水库自2001年建成以来，投入使用20多年，运行非常稳定，是一个成熟的项目，这为我们的发行提供了运行保障并列出。

其次，项目地处长三角发达地区。在长三角41个城市中，绍兴GDP增速排名第三。人口稠密，工业发达，对优质水源的需求量大。

三是塘浦水库实行专业化、标准化管理，利用无人机和物联网应用平台，基本可以覆盖整个库区的监管，提供相对可控的运行管理支撑。

四是随着党中央、国务院关于深化水利工程供水价格改革的部署，水利工程供水价格形成机制将不断完善，未来有想象空间汤浦水库水价上涨。 ”

以“深度”入局，追求高品质产品

如果说公募REITs是一艘出海的船，优质的底层资产就像稳定大局的锚，合适的管理团队就是掌控方向的舵。

银华绍兴原水REIT发行规模不大，仅不到17亿元，但配备了4名基金管理人，由“2名投资经理+2名运营经理”组成，体现了银华在REITs关注度和实力上的强势地位。决心。

投资经理为杨默和王鹏，两人在REITs和ABS领域拥有丰富的经验。运营经理是林辉和徐亮。前者涉足国内外水务行业十余年，后者是该项目策划、筹备、申报、发布全过程的参与者和见证者。

银华基金除了高配银华绍兴原水REIT投资运营团队外，还拥有专业的行业研究团队和信用研究团队，也将为REITs业务提供研究支持。此外，子公司银华资本担任REITs下的资产支持计划管理人。从多个来源收集资源并共同努力。

无论是前期寻找潜在标的、项目推进，还是后期的产品发行和日常运营，银华基金REITs团队都从一开始就参与其中。杨默表示，基金管理人作为项目的“第一责任人”，在公募REITs中发挥着至关重要的作用。银华基金坚持夯实基金管理人主体责任，落实勤勉尽责义务。它聘请经纪人、律师、审计、税务等中介机构为项目前期提供支持。基金管理人本身对项目全过程保持深度参与和控制。 。

在基础设施的日常运营层面，银华REITs团队聘请了专业的运营管理机构，委托其承担部分日常运营、维护、维修以及与主管部门的专业沟通等工作。同时制定了详细、全面的运营管理协议，对运营管理机构的职责、绩效考核和激励措施进行了详细约束。

此外，基金管理人还有很多实际工作，包括预算审批、公司牌照和档案维护、印章审批和使用、公募基金信息披露、年度资产评估和现金流分配等。

“在房地产投资信托基金业务中，我们始终以更高的标准要求自己。”杨默直言，这与团队的定位有关。银华基金的目标是做精品项目、打造高素质团队。 “在探索新兴领域方面，我们也希望成为行业先锋。”

多方应对极端天气

对于水利工程来说，一个不可控的风险就是极端天气。

基金招股书显示，2023年，受罕见极端干旱天气影响，塘浦水库实际供水量大幅下降，由上年的3.44亿立方米降至2.58亿立方米。

徐亮说，“这是自1961年以来第三小的年份。从长期收益的角度来看，我们并不担心这种极端情况。根据专业机构的评估，虽然每年的进水量有波动，但如果时间延长后，总体水量稳定可控。”

招股书显示，在进行未来现金流预测时，2023年的极端情况也被纳入历史数据。王鹏表示，这是出于对投资者更加谨慎的保护。

针对极端天气情况，银华REITs团队制定了一些应对措施。例如，会同交通运输管理机构提前准备预警措施，事件发生时及时分析和披露，及时与监管部门、气象部门沟通，确定应对方案，尽量减少不利影响。

林辉表示，在日常操作中，团队会密切跟踪天气情况。当出现极端干旱天气时，我们会同气象部门开展人工降雨，减轻干旱天气影响。同时，通过日常维护减少淤积和精细化防洪调度，可以最大限度地利用水库蓄水能力。这对于塘浦水库来说已经是一个比较成熟的机制。

除了采取这些积极措施应对极端天气影响外，银华基金还遵守监管规定，为银华绍兴原水利信托购买了财产一切险、机损险和公众责任险，其中财产险全部投保。风险保额约为16.6亿元。元，完全可以覆盖银华绍兴原水利REIT的底层资产。”

风险提示：

投资涉及风险。投资者购买基金时应仔细阅读基金的《招募说明书》及其他销售文件。

该基金为公募基础设施证券投资基金。它具有与投资股票或债券的公募基金不同的风险和收益特征。基础设施基金80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部股份。本基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体获得基础设施项目的完整所有权或经营权。基础设施基金的主要目的是获得基础设施项目的租金、费用等稳定的现金流，收益分配比例不得低于合并基金年度可分配金额的90%。投资者应充分了解基础设施基金的投资风险及本募集说明书披露的风险因素，审慎做出投资决策。

投资本基金的主要风险为： 1、与基础设施基金相关的各种风险因素，包括但不限于投资集中风险、基金价格波动风险、流动性风险、新型基金投资风险和创新风险、管理风险、税收等政策调整风险、资产支持证券投资流动性风险、中介机构履约风险等； 2、与专项计划相关的各种风险因素，包括但不限于专项计划等特殊目的工具提前终止的风险、专项计划操作风险和账户管理风险、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人的风险到期履约风险、资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格、法律政策环境变化风险等； 3. 基本情况 设施项目涉及的各种风险因素，包括但不限于政策风险、市场风险、《取水许可证》续展风险、评估风险、资产维护和资本支出风险、现金流预测风险、股东风险等借款风险 现金流波动风险、运营管理机构履约风险、基础设施项目事故、生产安全事故及不可抗力风险、资金净值逐年下降甚至趋近于零的风险、基础设施项目运营期满后，原股东或其指定的关联方可以优先承担项目公司股权无偿转让风险、基础设施项目原水销售价格调整风险、原水销售合同续签、处置风险、工程委托及建设安排风险、基础设施项目供水量波动等。风险、关联交易风险、基金存续期间长期资产减值风险、同业竞争及利益冲突风险、未来水库防洪、灌溉风险、基础设施供水行政处罚风险超过取水许可规模的项目、未来疏浚工程及防沙工程的风险、基础设施项目共享资产的风险等； 4、与交易安排相关的各种风险因素，包括但不限于相关交易未能完成的风险、基础设施资金要求或决策未能及时有效传导的风险、交易结构缺陷的风险设计和条款设定； 5、其他相关风险因素，包括但不限于发行失败风险、暂停或终止上市风险、合规与操作风险、证券市场风险等。

详情请参阅基金招募说明书。

投资有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券带来的个人风险。基金不同于银行储蓄等可以提供固定收益预期的金融工具。您购买基金产品时，可以按照您持有的份额分享基金投资产生的收益，也可以承担基金投资造成的损失。在您做出投资决定之前，请

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基金的特点和产品特点，认真考虑本基金存在的各种风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等，

在了解产品情况和是否适合销售的意见的基础上，充分考虑自身的风险承受能力，做出理性判断，审慎做出投资决策。艺术