20240907 楼市的现在和未来（有点信息量）

20240907 楼市的现在和未来（有点信息量）

代码

姓名

部分

双汇发展

8.8%

贵州茅台

43.2%

中际旭创

10.0%

00700

腾讯控股

38.0%

本周没有任何操作。

1、分享与自救

现在的股市就像上半年的楼市一样。没什么好说的。

两者之间唯一的相关性是银行股一直在上涨，而房地产股一直在下跌。

股市的这种表现表明银行仍然有或将会有稳定且大规模的贷款目标。

是谁？

日本房地产的高峰期是 1990-91 年，谷底可能是在 2005-06 年。日本银行业坏账最高的时期可能是2003-04年，坏账率为8%。

8月31日是半年度报告的最终日期。与此相对应的是，原来的大投资人并没有发布太多的财报。

如：碧桂园、中国恒大、晶瑞控股、银城国际控股、德信中国、融信中国、中原建设、正商实业、上置集团、大唐集团控股、祥盛控股集团、新明中国、佳源国际控股、亿达中国、大发地产、尚坤地产等

根据香港联交所规则，若不能在规定时间内发布本期财务报告，上市公司股票将停牌。

悬挂也不错，一直掉下来。

（我猜这是很多股民的心声，能涨就停吧）

碧桂园2023年年报和今年中期业绩报告尚未发布，称受到债务重组工作影响。

其他涉及更换审计师。

但经过恒大及相应事务所的判断，更换审计师的初衷或许没有那么大胆。

对于能够出具半年报的企业，根据净资产情况，估计大部分都会通过合理的方式想办法弥补下半年年报的减少。

否则，我们无法给予外界信心。

回顾这几年直至三道红线，我们可以清晰地看到融资对房地产企业的针对性影响。

中国房地产业最典型的特点就是资本密集型。

资产信用风险的改善离不开资产端的重估，而不仅仅是通过负债端融资政策的支持。

在《房屋债务》一书中，2008年的情况被理解为杠杆损失模型。

目前的房地产项目白名单明确了政府的底线：救项目，不救企业。

房地产公司不应再心存侥幸：

中国的房地产已经有30年左右的历史了。在漫长的历史长河中，这种没有大调整的长期发展是被外部力量所阻挡的。

现在只是周期调整的积累到现在的大爆发。

我们可以通过半年报来了解市场的情况。

2024年上半年，北壳实现总交易额1.47万亿元，较去年同期下降16.2%。降幅最大的是新房交易，同比下降32.4%。

从2021年开始，北科新房交易业务占总收入的比例逐年下降。新房交易服务在2021年贡献了57.55%的收入，这一比例在2022年下降至47.22%，并在2024年中期进一步下降至32.33%。

与之相对应，国家统计局数据显示，2024年上半年，全国住宅销售面积和销售额同比分别下降-21.9%和-26.9%。截至6月底，商品房待售面积同比增长23.5%。

去库存也成为各城市最重要的任务之一。

二手房市场较好。现有住房交易总额超过1万亿元，较2023年同期为-8.7%。贝壳本身基于现有住房交易产生的净利润为-16.3%，较2023年同期为13.1亿元。

财报解释称，净利润下降主要是由于其大本营位于北京，北京链家店出现佣金下调。

随着二手房持续以价换量，在资产紧缺的背景下，租售比较好的房屋成为不错的投资标的。

此外，“北联”经纪人促成的现房交易总交易额贡献增加，这也对净利润产生影响。

“北联”可视为其他使用北科系统进行交易的房产中介机构。他们付费使用北科的交易系统和其他服务。其中不少是在当地扎根较深的规模较小的中介公司。

5月份以来房地产利好政策的密集释放和落实，确实为6、7月份的市场带来了较大的成交量，但仍未能扭转上半年整体下滑的趋势。

为了应对这个过长周期的底部，北科提出了“一体三翼”战略：家居装修、租赁和北豪家，进军房地产开发领域。

在过去的几年里，事情一直在走下坡路，事情也很神奇。

我还经历了从“什么是正确的”到“什么是重要的”的转变。

房地产企业已从保证房屋交付、清偿债务阶段转向保证资产和工资（员工）阶段。

比如建立新的平台，部署各种防火墙，进行债务互换和催收；

企业之间谁掌握得好，利用政府来控制雷；

员工自救支援公司...

好的方面，比如华夏幸福的幸福选、幸福选，还有一个新的业务平台，其主体是珠海横琴晓诚咨询管理有限公司，旗下有167家企业，主要为开发提供服务。各地新能源产业。选址、招商、运营等全链条服务。

当然，还有各大房企都在做的代建、销售、管理服务。

还有必要将一些常规程序变成收费程序。

（原因是团队没了，没有人来办理这些手续。）

房地产产业链的逻辑已经从大家赚钱的共赢，转变为没人赚钱的共享局面（包括契约精神）。

后期最大的挑战仍然是如何确定是剥离、重组还是清算。

3月9日，住建部部长倪虹在回答记者提问时特别强调，“对于严重资不抵债、丧失经营能力的房地产企业，必须破产重整”。按照法治化、市场化原则。”

33号文、108号文、142号文都把利益相关者（购房者）权益放在第一位，企业之间风险闭环。

此前通过上市平台收购企业的想法预计将让位于退却的需要。

对于实体企业，我们将通过采购、置换、重组来延长长期……

这个阶段，我只是抓紧手里的东西，等待，不乱动。

2、日本、韩国和美国

回顾时间线，可以参考韩国和日本。

韩国低结婚率低生育率→低需求低发展→低供给→高能源城市集中发展→高房价→低生育率。

在这种情况下，就发明了全租商业模式（我理解为CtoC抵押贷款）：

租户向房东存入房产实际价值约30%至90%的押金，每月不支付租金。租约到期后，房东会将押金全额返还给租户。合同期内，业主可以将存款用于经营、投资，或存入银行赚取利息。

但由于投资回报减少，租户在合同到期后有时无法收回押金。

但在各种政策和私招用尽之后，韩国楼市却告诉了我和以前一样的真相：

消费预期，而非通胀、物价等，更决定性地推动房价的涨跌。

形成了中心圈、辐射圈的居住格局。核心区叠加产品新规越来越好，价格市场化；越远，人们对安全和租赁的偏好就越大。

吴世勋现在在《2040首尔城市基本计划》中所做的就是，在房价坚挺（公众预期良好）的江南地区提高高度限制、提高容积率，增加有效供给，从2024年起，同时为有新生儿的家庭提供住房和租赁贷款。

房地产+人口，两大主题政策齐头并进。

但与新加坡相比，韩国仍然是传统的房地产企业。

让我们看看效果。

日本股市今年已回到资产负债表衰退前的水平。

日本经济衰退是多种因素综合作用的结果，包括但不限于内部结构性问题（如产业结构老化）、外部环境变化（如全球化挑战）和政策影响。

20世纪80年代，日本人人都觉得工资永远会上涨，股票永远不会下跌，我们永远不会失业，房价会涨到天上去。

这一切都随着1990年日本的危机而结束：楼市、股市、出生率暴跌、企业破产、失业率飙升。

由于人们的钱几乎与房屋和股票市场挂钩，资产负债表正在下降。

因为房子和股票都是杠杆的，个人和公司都在偿还债务；用于投资和创新的资金很少（我认为这是经济衰退持续这么久的核心原因）。

西方经济学的铁律——假设货币需求永远存在——在日本却失效了。

那时人们可以免费借钱，而且不用借一分钱。

看看今年谁是首富就知道了。

拼多多认为财富是图钉的形状，而马云则认为财富是纺锤的形状。

当货币政策失效时，就使用财政政策。

我们现在所做的就是将个人和企业的杠杆转向增加政府的杠杆。

（国债余额在增加的同时，个人抵押贷款余额持续减少，还有土地征储、房屋征储等政策。）

而且，新能源、高端制造等投资不断加大。

这是为了避免当前环境下的行业停滞。

因为日本的经验告诉我们，出口和房地产双轮驱动的增长模式会遇到瓶颈。

最明显的是，我国正在迎来建国以来的第三次职业调整。

第一次是1952年与重工业化合作；

第二次是1998年金融危机期间扩大大学招生规模，以配合全球制造工厂；

第三次是现在，地缘政治区急需新一轮产业升级。

支持适应经济社会发展的新专业，淘汰不适应经济社会发展的落后专业。

2006年年中，美国房地产市场泡沫破灭，房价直线下跌。直到 2012 年初，市场情绪仍然低迷。

2012年初，华尔街对房地产市场止赎发起反击，旨在改变市场对房价的预期。

PE（私募股权）、REIT（房地产投资信托基金）和对冲基金成为主要攻击力量。其中，凭借着强大的实力，成为了这场战斗的中坚力量。

不过，与次贷不同的是，这次中国对于房企来说主要是一场雷雨，风险主要在于贷款是否未完成而不是贷款是否终止。

2012年2月，FHFA（美国联邦住房金融局）与美联储、美国财政部、FDIC（联邦存款保险公司）、美国住房和城市发展部、房利美、房地美和其他机构。维持房价的计划：消化房利美、房地美和联邦住房管理局的止赎库存；重点突破房地产灾区；鼓励投资机构以优惠价格大规模收购；要求低价购买，然后持有并出租一定时间。

在高回报的推动下，以黑石集团为代表的华尔街投资机构开始大规模进入止赎市场。

到了3月份，长期低迷的美国房地产市场迎来了逆转。

华尔街的资金流向哪里，房地产市场就焕发出新的生机。

随着资本的涌入，房价开始疯涨，投资回报率迅速下降。到2013年，凤凰城房地产投资的租金回报率下降至5%至6%。

止赎库存正在枯竭，超低价房屋不再可用。

然后，资金从菲尼克斯转移到拉斯维加斯、北加州和南加州、佛罗里达州、佐治亚州以及北卡罗来纳州和南卡罗来纳州。

2013年8月，美国房产销售量约为560万套，全现金购房比例高达45%，远高于2012年8月的30%。在正常市场情况下，这一比例通常在10%到20%之间。之间。

相比之下，中国5月份的新政就隐晦多了（至少资金还是被锁定的），但在未来的债务偿还问题上，黑石集团的做法还是值得借鉴的。

3. 未来

我国目前正处于第二次经济转型阶段。

第一次经济转型是房地产变成债务驱动，从农业社会转变为工业城市。

这是投资+内需+不受外部干扰的组合，但居民通过住房承担的总债务总会达到一个临界点。

在此之前，我们必须调整经济结构，寻找经济增长新动力。

将部分积累的巨额内债向外转移，以保持经济扩张能力和发展潜力。

以我的理解，一定有其一：出海。

尤其是那些大量出海的汽车、轮船、飞机等。

当然，还有软件、互联网、医疗等第三产业。

我们的邻国日本和韩国之间最大的区别是他们的政治权利/政策独立性。

而且现在出海已经不像以前时代那么简单了，地理也更加复杂。

世界已经“一分为二”，至少对我们来说是这样。

正如前文所述，房地产行业目前只是在坚持，试图保留手中的筹码以等待未来。

未来，仍然会有大量的房屋需要建造，但牌桌上的对手会越来越少。

7.5亿平方米的库存结构与需求不匹配，当前的新规使得新房在舒适度和住房获取率方面碾压老房，尤其是高层和平房业态。

虽然被分成了两半，但是这两个人还在，而且并不是被吃掉了。问题只是在于双方的关系。也许东方升，西方不落，各自孤立。

至少，几千年的历史告诉我，中国没有对外扩张过。

不卑不亢、不骄不躁，才是能够保持长久竞争力的唯一态度。

接下来观察楼市的两个指标：止赎房量价和银行不良率。

我一直在关注房子的变化，尤其是孩子上初中以后海南的房子。

自住就是消费。

最后摘录陈启宗在2024博鳌房地产论坛上的主题演讲：

有人说中国的房地产市场是因为私营企业家非常贪婪。这又是一个巨大的谬误。贪婪是市场经济的主要驱动力。没有腐败，就没有市场经济。所以，贪婪不是罪，而是罪。贪婪触犯法律就是犯罪。这取决于我们监管机构的制度。如果不去监督，就会出问题。如果你给予它正确的监督，它就不会出现问题......

没见过大周期的房地产开发商是不靠谱的。这是我十多年前在这里说过的话。我们现在正在看到一个大周期，但我希望你不要太担心......

现在我们真正进入百年未有之大变局。这不是中国的问题，而是全世界的问题。这一重大变化影响着整个世界。但是，不能否认的是，中国领先是因为美国想攻击你……

所以，我希望在我上次演讲结束之前，把这一点贡献给你们的思考，就是不要把短期的国家经济利益作为你们唯一的考虑。这是你所知道的，也是我所知道的，也是许多外国专家把今天的脉搏得出的结论。

但国家领导人考虑的不仅仅是这些，更认真的是，一切的安排和准备都是为了国家的长远利益。不要以为你知道一切。我们什么都不明白，甚至不知道问题的症结所在。所以希望大家能够以更高的视角看待经济、世界、中国、未来、人类，这样才能得到更加正确的答案。

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下次见。