提前还贷潮叠加资金用途严监管，个人消费贷、经营贷还能“狂飙”么？

提前还贷潮叠加资金用途严监管，个人消费贷、经营贷还能“狂飙”么？

2022年，无论是个人消费贷款还是个人经营贷款，利率都在下降，与现有住房抵押贷款利率存在一定的“利差”。一些中介看到了机会，开始考虑用“个人经营贷款”取代住房贷款。

个人经营贷款替代住房贷款的具体流程为：购房者先还清住房贷款，然后以个体户、企业法人、股东等身份将房屋抵押给银行，申请个人商业贷款。

但一般来说，当还清房贷所需资金数额较大时，中介会提供“过渡金”。以后申请个人商业贷款时，如果借款人不是个体工商户或者名下没有公司，中介也会提供“空壳公司”来帮助申请商业贷款。

消费金融行业了解到，中介机构提供的过桥资金是有“过桥费”的。经测算，年利率最低为13%，有的甚至高达60%。除了过桥费外，中介机构还收取1%-1.5%的服务费，办理营业执照需要几千元。

算上过桥利息、服务费、手续费以及综合资金成本，利率甚至会高于正常抵押贷款水平。

但资金成本并不是最大的问题。最大的风险其实是购房者的信用风险。

该中介声称能够提供各类文件、材料的处理服务，实际上是通过伪造报表、包装空壳公司来获取申请商业贷款的资格。此举涉嫌诈骗银行贷款，消费者甚至可能被追究法律责任。

根据银保监会2021年3月发布的《关于防范商业贷款非法流入房地产领域的通知》，商业贷款非法流入房地产领域是各项检查的重要内容。一经发现，必须追回贷款，并将企业将个人非法挪用经营性贷款的处罚信息纳入征信系统。

各地监管部门显然已经注意到个人住房贷款向个人经营贷款替代的趋势，并开始密集发布风险提示。

辽宁银保监局发布《贷款提前还款或再融资风险提示》，其中提到经营贷款借款人必须如实提供贷款申请信息。如果伪造商业信息获取贷款，则涉嫌贷款诈骗，情节严重。 ，将依法追究刑事责任。而且，辽宁银保监局特别提醒，经营性贷款不得违规用于购买住房、结清房款或者偿还通过其他渠道垫付的房款。若违规使用，贷款将被提前收回。

河北银保监局也发布消费风险提示。一些借款人受到中介机构的误导和欺骗，非法利用商业贷款、消费贷款“提前还清房贷”。这让他们想起了非法转贷后的多重风险——借壳风险和信用风险。 、贷款撤回风险、利率不确定性风险和桥梁风险。

在“房子是用来住的、不是用来炒的”政策背景下，金融监管部门一直在严厉查处信贷违规流入楼市的行为。而且，信贷资金违规流入楼市，不仅违反了“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，而且当规模较大时，风险也会累积。

“提前还贷潮”的出现也让监管层更加关注这一问题。

03 利用金融科技监控资金流向

各级银保监会发布的处罚信息显示，2023年2月，多家银行因个人消费贷款、个人经营贷款违规流入房地产市场而受到行政处罚。

消费金融界审查案件发现，中国银行存在房地产领域挪用小微企业贷款资金、证券市场挪用贷款资金、向银行员工、公务员发放个人经营贷款等问题。 。

中国建设银行在个人贷款管理中被发现严重违反审慎业务规则，违规将信用卡资金流入证券公司，未对个人快贷资金使用情况进行监控，未对信用卡业务异常交易进行监控，导致到频繁的提现。

招行的问题在于个人经营贷款“三把关”不到位，个人经营贷款分流到了房地产市场。

交通银行湖北分行的个人消费贷款也存在违规流入房地产市场的问题。

渣打银行（中国）个人消费贷款被发现用于偿还贷款本息，未用于约定用途，流入证券公司。

推广网络消费贷款的青岛银行被发现挪用个人网贷资金。

不仅是大银行，湖北大冶农商行、湖北当阳农商行、江西建新农商行均被发现存在个人消费贷款或个人经营贷款违规流入房地产领域的情况。

上海松江民生村镇银行、上海闵行村镇银行、厦门国际银行北京分行存在个人经营性贷款或个人贷款违反审慎经营原则、管理不规范的情况。

可见，银保监会的处罚范围涵盖大型国有银行、股份制银行、城商行、农商行、村镇银行，甚至外资银行。这也从一个侧面证明，个人消费贷款、个人经营贷款违规流入楼市是一个通病。

显然，当银行专注于消费贷款和个人经营贷款时，为了发展业务，他们会放松风险控制，这无疑为套利行为提供了机会。

消费金融行业了解到，当前监管对信贷流向进行穿透式监管。检查中，要求银行完善贷款资金支付管控体系，加强金融科技应用，监督贷款资金是否按照约定用途使用。如果发现借款人挪用贷款资金的行为，必须采取相应措施进行控制。

而且，监管现在对银行违规行为实行“双重处罚”——除了处罚机构外，还处罚相关责任人。

04 银行加强自查

从金融监管部门近期动作来看，对个人消费贷款、个人经营贷款实际贷款用途的检查力度将持续加大。

1月6日，银保监会修订《个人贷款管理暂行办法》，形成《个人贷款管理办法（征求意见稿）》，重点规范个人业务委托支付标准贷款、个人经营贷款和个人消费贷款的区别。贷款期限要求——个人消费贷款单次提取超过30万元，或个人经营贷款单次提取超过50万元，应采取委托付款。

迫于监管压力，银行开始加强自查，堵塞漏洞。

一是增量业务更加谨慎。消费金融行业注意到，在前期中介机构推广个人经营贷款替代房贷相对积极的城市，不少与银行合作的中介机构均表示暂停了个人经营贷款的申请。

新房贷款的审查也受到影响。消费金融界了解到，为了防止消费贷款和商业贷款流入房地产市场，很多银行都会审查申请住房贷款的客户近期是否有过消费贷款或商业贷款，例如三个月。如果是这样，住房贷款将不会被批准。即使名下有未偿还的消费贷款或商业贷款，抵押贷款也不会被批准。绝对禁止同时申请消费贷款、经营贷款和住房贷款。

同时，银行加强了对现有业务的监控。

如果发现“同名转账”，将通知贷款客户准备资金使用证明，包括付款凭证、银行对账单、发票、合同等材料，提交给银行。如果银行发现信贷资金被挪用，将收取罚息或收回贷款。

如发现违规使用商业贷款的，将冻结账户，并要求3个自然日内结清违规资金。

官方和银行密集的风险预警，似乎并不只是“吓唬”那么简单。消费银行中介人透露，近期确实有客户的个人商业贷款被暂停。

个人消费贷款和个人经营贷款已成为多数银行的重点业务方向。其中，个人经营贷款增长较快。为了扩大业务规模，银行对风险的监控并不那么严格。

然而，当个人经营性贷款取代住房贷款，助长“提前还款潮”，最终冲击个人住房贷款这一更为核心的业务时，银行必然会做出一个选择——与监管合作来缩小这一差距。

所以对于去年以来一直处于快速增长状态的个人经营贷款来说，增长必须让位于风险控制。

可以说，现在是检验各家银行个人贷款业务质量的窗口期。能否给出好的答案，接下来的财报值得关注。