最高法院:转让房地产公司100%股权是否应缴纳土地增值税|附税务部门相关文件

最高法院:转让房地产公司100%股权是否应缴纳土地增值税|附税务部门相关文件

阅读技巧

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的单位和个人，为土地增值税纳税人”。并依照本条例缴纳土地增值税。”增值税。 “那么，通过股权转让方式转让房地产是否属于该规定下的应税行为？最高人民法院认为，本案不需缴纳土地增值税。但实践中，各地税务机关对此问题并没有统一的认识。” ，当事人在实施上述行为时应咨询当地税务机关具体政策。

最高人民法院

股权转让时，目标公司未进行应税土地使用权转让，因此无需缴纳土地增值税。

裁判总结

由于股权转让与土地使用权转让是完全不同的行为，股权转让时，目标公司不发生转让国有土地使用权的应税行为，目标公司无需缴纳土地增值税。

案件简介

1、马清泉持有乘风公司98%的股份，马松坚持持有2%的股份。 2012年，马清泉、马松健与瑞商公司签订股权转让合同，约定马清泉、马松健将其持有的乘峰公司股权转让给瑞商公司，转让价款为6910万元，分期支付。

2、马清泉、马松健向湖北省高院提起诉讼，请求瑞商公司继续履行合同；瑞商公司支付到期股权转让款1500万元及违约金。瑞商公司提起反诉，请求确认股权转让合同无效；马清泉、马松健返还收到的股权转让款等

3、湖北高院裁定股权转让合同继续履行；瑞商公司向马清泉支付股权转让费1500万元及违约金。

4、瑞商公司不服，向最高人民法院提起上诉，称股权转让合同以股权转让的方式实现了土地使用权的转让，避免缴纳契税、营业税、土地增值税等税费根据我国税法关于土地使用权转让交易的税收规定，该合同应视为无效。最高人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

败诉原因

最高人民法院在本案中认定股权转让合同有效并应当继续履行的理由是：

首先，股权转让和土地使用权转让是完全不同的法律体系，涉及的法律依据不同，不能混为一谈。本案乘风公司拥有的资产包括建设用地使用权、房屋所有权等。股权转让后，乘风公司的资产收益、参与重大决策、选择管理者等的所有者由马某变更为马某。清泉、马松健到瑞商公司，但成丰公司资产权属没有发生变化。

其次，虽然公司在转让股权时，公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素，但这并不意味着公司在转让股权时只要拥有土地使用权即可。股权转让，股权转让的性质变为土地使用权转让，进一步认为该行为虽称为股权转让，但实际上是土地使用权转让，无效。本案股权转让标的公司乘丰公司为有限责任公司。无论瑞商公司购买诚丰公司全部股权是否用于房地产开发或其他经营目的，均不会影响股权转让合同的有效性。

最后，由于股权转让与土地使用权转让是完全不同的行为，在股权转让时，目标公司不存在转让国有土地使用权的应税行为，目标公司也不存在转让国有土地使用权的应税行为。需要缴纳营业税（根据《营业税改革》《增值税试点实施办法》已改为缴纳增值税）和土地增值税。

因此，瑞商公司以通过股权转让方式转让土地使用权为目的，主张股权转让合同无效，属于典型的规避法律行为，法院不予支持。

失败案例的教训及经验总结

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1、本案最高人民法院认定，以股权转让方式转让土地使用权时，免征土地增值税。但实践中，各地税务机关对此问题的认识并不一致。鉴于此，当事人拟通过股权转让方式取得标的公司土地使用权时，应提前咨询当地税务部门具体处理政策，以避免行政处罚。

2、《国家税务总局关于以股权转让名义转让房地产征收土地增值税的批复》（国税函[2000]687号）规定：“鉴于深圳能源集团有限公司与深圳市能源投资有限公司一次性转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%股权，该等资产以股权主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，应按土地增值税的规定征税。”但是，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定。 《增值税》明确规定“单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入”，应当缴纳土地增值税。没有规定股权转让应缴纳土地增值税。国家税务总局的上述批准是否违反税收法定原则还有待讨论。

相关法律法规

《中华人民共和国物权法》

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国有土地享有占有、使用和收益的权利，并有权使用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

《中华人民共和国公司法》

第三条 公司是企业法人，具有独立的法人财产，享有法人财产权。公司的全部财产对公司的债务承担责任。

有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。

第四条 公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择经理人的权利。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；

（二）恶意串通损害国家、集体或者第三方利益的；

（三）利用合法形式隐瞒非法目的的；

（四）损害社会公共利益的；

（五）违反法律、行政法规强制性规定的。

以下为本案最高人民法院审理阶段判决书“本院意见”部分对此问题的论述：

关于本案涉及的股权转让协议及补充协议是否有效的问题。首先，根据《中华人民共和国公司法》第七十一条规定，有限责任公司的股东可以相互转让全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，必须经其他股东过半数同意。乘风公司股东马清泉、马松健同意将其持有的乘风公司全部股权转让给瑞商公司。双方签署股权转让协议并实际履行，并完成了公司股权变更登记手续。本案股权转让协议及补充协议的内容和形式不违反法律法规的强制性规定。其次，瑞商公司主张，涉案合同名为股权转让，实为土地使用权转让，规避了法律对土地使用权转让的禁止性规定，无效。股权转让和土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的、由公司法或者公司章程规定的特定权利的组合。股权转让后，股东对公司的全部权利和义务同时转让给受让方，受让方成为公司股东并取得股权。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条的规定，建设用地使用权是权利人依法对国有土地占有、使用和受益的权利，并使用该土地的权利。建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权和建设用地使用权是完全不同的权利。股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不能混为一谈。

公司股权转让时，公司的资产收益、参与重大决策、选择管理人员等从转让方转移至受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在公司名下，土地使用权仍登记在公司名下。公司法人权利的财产性质未发生变化。成丰公司拥有的资产包括建设用地使用权（工业用途）、房屋所有权（厂房）、机器设备、绿化树木等。股权转让后，成丰公司的资产收益、参与重大决策和选择管理人员等也就是说，公司控制权由马清泉、马松健变更为瑞商公司，但乘风公司的有形或无形、动产或不动产资产，包括建设用地使用权的所有权并未发生变化。当然，公司转让股权时，公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但这并不意味着，只要公司在股权转让时拥有土地使用权，公司股权转让的性质就会变成土地使用权转让，就认为该行为称为股权转让但实际上是土地使用权的转让，无效。本次股权转让标的公司乘风公司为有限责任公司。根据我国公司法规定，依法独立享有民事权利，承担民事责任。公司股东的变更不会影响公司的权利和能力。不管瑞商公司是否收购乘风公司。丰公司全部股权是为了将成丰公司名下工业用地的土地使用权变性，用于房地产开发或其他经营目的，不影响股权转让合同的有效性。

三、瑞商公司提出，向工商登记机关备案的协议与双方实际履行的协议内容不一致。其规避我国税法关于土地使用权转让交易的税收规定，逃避缴纳营业税和土地增值税，属于违法行为。 。瑞商公司、马清泉、马松健对本案涉及的股权转让协议及两份补充协议的内容均无异议，且与实际履行情况相对应的协议内容不存在争议。因此，虽然备案的合同内容与实际履行的合同内容不一致，但并不影响涉案股权转让合同的效力。由于股权转让与土地使用权转让是完全不同的行为，股权转让时，目标公司不发生转让国有土地使用权的应税行为，目标公司无需缴纳营业税和土地增值税。双方在履行合同期间逃避纳税的，应向税务部门报告，由有关部门调查处理。第四，马清泉、马松健是否捏造事实，骗取瑞商公司签订协议的问题。在签署股权转让协议时，马清泉、马松健并没有隐瞒目标公司一期、二期土地为工业用地的事实。瑞商公司没有证据证明马清泉、马松健捏造事实，骗取瑞商公司签订协议，也无法提供证据。证明马清泉、马松健非法转让、倒卖土地使用权的事实。据此，马清泉、马松健与瑞商公司签署的《股权转让协议》、《股权转让补充协议一》、《股权转让补充协议二》根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定不具有法律效力。中国。 。瑞商公司上诉请求确认股权转让协议及补充协议无效，责令马清泉、马松健退还转让款，代程丰公司清偿债务，赔偿经济损失。该上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。

案例来源

马清泉、马松健与湖北瑞商房地产有限公司股权转让纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2014）民二终字第264号]。