后叠墅时代，创新“叠”代生活

后叠墅时代，创新“叠”代生活

▵融创领事馆一号院

时代的起源和特征

别墅起源于300多年前的英国和法国。 19世纪，英国城市学家霍华德提出“理想的城市居住空间”的概念。 100多年前，中国第一代别墅来到上海。它们是西方文明、生活方式和中国文化交织的产物。当时出现的花园别墅是针对少数阶层的稀缺住宅产品。近代以来，城市别墅备受市场青睐。在繁华的城市里，别墅生活代表着内敛和优雅，是中国人梦想的私人领地。

现代复式别墅最初多为带阁楼的四层建筑，是根据平房、公寓和联排别墅的特点而开发的。它们是由上下堆叠的多层复式房屋组成。下层有花园，上层有屋顶。花园拥有独立庭院、独立扶梯、大露台、私家庭院、多个花园等设施。常规别墅产品包括四层别墅和六层别墅。然而，叠层别墅产品在别墅的发展过程中是时代的产物，因此产品不遵循规则。一些创新、变异的叠层别墅产品逐渐引领市场潮流。至此，我们可以说迎来了“后分层别墅时代”。

随着产品创新和溢价难度的不断加大，以及以中产阶级为主的改善型客户的增长，蝶树逐渐成为高端住宅市场的主力军之一，同时也在不断突破和颠覆。本身。蝶数的产品创新最能体现开发者的功力，也是对其产品实力的考验。从近几年推出的新品来看，叠树颠覆了大家早期对“叠树=高端平房”的刻板印象，在空间感、功能性、居住体验方面都有了质的飞跃。蝶树不断适应新时代不断更新的生活需求，引领市场想象……你所认识的蝶树正在悄然升级！

本文结合高产品能力的新建中高端别墅项目案例，结合各自产品理念的创新和品质能力，探讨近年来别墅发展的前沿趋势，追踪别墅产品的迭代对城市和生活的影响。新的影响。

发展背景及市场现状

在别墅的发展过程中，叠层别墅产品逐渐出现。可以逐渐从别墅和平房之间的过渡产品转变为主导产品和改善房地产市场的主流需求之一。它与市场的时代特征和产品需求密切相关。

01

土地供应条件有限，容积率较高的产品要求溢价。

在人口和用地高度密集的现代城市，人们更加渴望舒适宜居的生活，宜居居住空间的塑造面临着更大的挑战。土地规划和住宅形态定位是城市设计的重要因素，也是开发房地产产品首先需要考虑的问题。受1.0容积率限制政策影响，目前全国低容积率土地供应量极少。面对大量容积率较高的土地，如何在平衡流量和溢价的同时实现产品定位成为开发商面临的一大挑战。困境。在高低配置成为标配的行业大趋势下，容积率压力相对较小、溢价能力较强的叠层别墅产品逐渐成为时代宠儿。

02

“别墅生活热”引发别墅热潮，别墅居住体验大受追捧

别墅是中国人理想的居住形态，传统别墅产品一直是高端住宅市场的主流。但一二线城市“别墅禁令”的不断升级，打压了高端别墅产品体系，独栋、联排、庭院等别墅产品类型逐渐减少。另一方面，随着城市经济结构的优化和加速，中产阶级和高素质顾客群基础不断扩大。在“有天有地有院”的居住情调下，这类客群怀揣着“别墅梦”不断扩大，高端产品市场供不应求。别墅产品的稀缺性引起了市场的关注。与其他别墅产品类型不同，叠层别墅产品脱颖而出，因为它们更受认可，并且拥有同样的别墅式生活。

虽然无法同时看到天空和天空，但室内不同楼层的存在，依然会让城市新贵客户享受到独特的别墅居住体验。这也是叠层别墅溢价高于平房的主要原因。

03

高房价背景下需控制产品总价

近年来房价大幅上涨，超大别墅面积带来的过高总价让大多数较为纯粹的别墅产品望而却步。但分层别墅常规面积可控制在120-160平方米，总价可控，性价比高。

04

产品形态本身带来高附加值，增强吸引力

由于错层概念，叠层别墅产品在附加空间方面也非常多样化：阳台、露台、阁楼、入口花园、地下室、飘窗、飘窗、夹层等，这非常适合年轻群体的客户。住宅市场。具有很强的号召力。

叠层别墅的痛点、设计突破

1私人登录

别墅客户最大的痛点之一就是隐私，这也是别墅与联排别墅、庭院等“看天”产品的最大区别。除了下栈进家之外，上栈和中栈还面临着如何私自进家的痛点。设计上的突破有以下几种形式。首先，利用庭院、楼梯、电梯分别进入住宅，形成完全独立的进入方式，私密性高。

▵图一：如何登录大宁金茂大厦

例如，上海大宁金茂大厦（如图1），上、中、下三层每户均设有入口花园和私人电梯，电梯通向地下室。无论从地面还是地下回家，都无需爬楼梯。而且非常私密。二是利用庭院、电梯和公共庭院进入家中，其次是隐私。第三，楼梯和公共电梯是居民回家的主要交通路线，私密性相对较差。

▵图二：如何进入广州南沙保利悦别墅住宅

此外，在空间划分形式上，家居设计的突破案例包括广州南沙保利悦别墅（如图2）。通过创新的单元划分布局，上、中、下叠层的每个单元都拥有自己的1F入口花园和地下空间。

2 中筹码困境

上层有阁楼，下层有独立花园。中层缺乏亮点成为别墅设计的最大难点。

▵图3：中栈的设计突破方法

对此，设计上有四个途径可以实现突破：

1、建设4F别墅，直接放弃难以找到亮点的中端产品。问题在于，4F别墅容积率接近3F联排别墅或庭院，但溢价和总价值不足，因此产品类型的选择成为考验。

二是建设6层叠层别墅，但将3层和4层分开平层，主动降低产品溢价率，通过增加产品多样性确保淘汰。

3、建造一栋6层别墅，带有退台露台，保证中间有巨大的露台空间。

4、北花园独立入口或创新二层入口。 （如图3所示）

3 无法同时看到天空和大地

早期的堆叠式别墅通常只是简单地上下堆叠。这样的设计很容易造成下叠“有院无天”、上叠“有天无院”的尴尬。近年来，一些房地产企业在叠层别墅的建筑设计上进行创新，采用“叠院”设计。通过上下空间交错的组合，上部空间具有地球友好功能，下部空间具有开放功能。 （如图4所示）

▵图四：“叠院”设计（来源：明远房地产研究院）

此类叠层别墅产品巧妙地利用了地形高差，利用“高架手法”，大大提高了土地利用效率和垂直空间的复合功能，几乎在每一处都形成了“空中庭院”的概念。地面。 。这种“叠院”设计释放了单元上下垂直空间的独立功能，最终实现了较低的总面积和大量的阳台、露台、空中花园等增值空间，提高了整体的居住空间。产品的性价比。但缺点是部分内花园需要纳入共享区域，减少了单位内部空间。

4照明模式

虽然叠层别墅产品更大的产品价值在于垂直空间的丰富性，但对朝南开间数量的敏感度却不如平层。如何更好地改善采光成为叠层别墅产品设计的一大焦点。

▵图5：重庆保利棠悦加大面宽设计

叠层别墅初期的形状类似于一排又长又深的产品。虽然有垂直空间，但单层1.5开间的设置让室内有非常强烈的压抑感和遮挡感，而且单位的采光效果和通透度也存在不少问题。大问题。朝南的房间越多，采光格局自然就越好。因此，市场上出现了一种升级产品，即目前市场主流的单层2开间别墅户型，基本保证了客厅、餐厅和两间卧室的朝南采光，并且具有良好的舒适度。缺点是个别朝北房间的利用，空间单一。且价值低。经过进一步升级，目前市场上最极致的叠层别墅产品是单层三开间朝南户型。上下层可保证5-6个开间朝南。在充分享受平房宽大优势的同时，还拥有垂直别墅体验。

▵图6：杭州联发藏龙大景别墅空间结构

▵图7：龙湖舜山府180㎡叠下

除了南湾的设计外，增加宽度也是改善采光的重要途径。设计的突破之一是首层采用横向大厅设计，增加宽度。以重庆保利棠悦为例（如图5），采用宽8米的横向大厅设计，中上叠层南北通透。还享有双向景观，景观大，舒适度高。二是通过巧妙布局增加宽度。杭州联发藏龙大景复式别墅（如图6）上、中叠层采用“L”、“7”字形结构。这种规划使得单元宽度大、进深短。重庆龙湖舜山府的四种叠层别墅（如图7），面积均较宽。 180平方米的下层单元宽度为10.4米。酒店设有花园和露台。每个空间的尺度感都比较好。强，整体舒适度有了很大的提高。

创新别墅，引领潮流

01别墅解构

垂直构图：分层别墅产品常规的垂直构图方式有两种，即四层分层别墅和六层分层别墅（如图8）。四层别墅的上下单元可以有露台、阳台、庭院等别墅元素，也可以有夹层、阁楼等增值灰空间。但六层别墅对整个项目容积率的压力相对较小。

▵图8：叠层别墅的垂直构图（来源：克而瑞研究）

横向构成：无论向上、中间还是向下叠放，上下层的功能关系清晰，即下层的“动”区和下层的“静”区​​上层。每个项目的不同之处在于，对于面积较小的别墅，上下层完全分为动区和静区；对于面积较大的别墅，考虑到老年人的健康和生活习惯，会在下层设置老年房。通过折叠，老人可以更好地享受庭院空间。

02创新形式

作为别墅发展过程中的时代产物，叠层别墅产品本身也经历了发展和演变。叠层别墅产品本身的产品特点就注定了形式的多元化。市场上的别墅有3层、4层、5层、6层。等产品。

▵图9：咬合型

▵图10：融创领事馆一号院别墅“针形”叠加法（来源：明远房地产研究院）

主要采用创新的非对称拼接方式，如交错式（如图9所示）、组合式、错层叠加（叠院式）、条纹叠加（如图10所示）等，一方面增加了一方面提高了容积率，另一方面也丰富了产品类型。例如杭州金地九丰汇就采用联锁式；上海融创领事馆一号院采用“品”字形叠加模式。上层叠成大平层，下层仍为两层跳层，这样的组合，叠开的开间和露台都得到了很大的改善。

03 叠加别墅——从传统理念到更新换代优化

叠层别墅：指多栋房屋连在一起，每栋分为楼上楼下两户。楼下的房子一般是1-2层，可以有地下室，上面的楼层有3-4层或3-4栋5栋。楼层（阁楼）（如图11所示）。

▵图11：叠加别墅概念

上一代的叠层别墅往往间距较小，逐排布局，居住空间局促、压抑。新一代叠层别墅一般间距较大，别墅巧妙地穿插在花园中，注重房屋、花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐。楼下公寓一般有朝南的独立花园，上层公寓一般有朝北的入口花园和独立的屋顶露台。通过优化入口方式，传统叠加别墅可以实现别墅“有天有地”的真正意义。

04叠层别墅创新——联排别墅升级与产品本质优化

叠层别墅联排别墅升级：本质是叠层别墅产品在进入方式和附加值方面的优化。优化别墅产品本质：在保证低层建筑形态和高舒适度的同时，减少单户面积，让产品瘦身。同时，在一定容积率要求下，增加住户数量，保证利用效率。

升级后的表格包括：

组合式二层别墅：是传统叠层产品的升级优化，通过入户实现“上有天，下有地”。

复合三联别墅：对三联别墅进行垂直升级，进一步划分垂直面积。

复合式五层别墅：开发为两个建筑模块，打造五层别墅布局，扩大三层基地面积。

05 分层别墅创新——分层别墅升级，产品本质优化

叠层别墅：由多层复式房屋上下叠砌而成。下层有花园，上层有屋顶花园。一般为四层，带阁楼，层次清晰，立体感强。

平房产品升级为别墅：本质上是通过赋予建筑结构、产品附加值等“别墅级”价值，将别墅变异升级为“5+1”分级别墅。

平房产品的本质升级：将叠层别墅的结构优势应用到平房产品上，即结合各层的空间布局价值，将不同的错层、跃层、复式等结构应用于每个产品。

升级后的表格包括：

复合四层别墅：在三层别墅的基础上，四栋房屋相互叠放，增加建筑面积。

复合式六层别墅：更大程度上是平房和叠层别墅的综合产品。它采用叠层别墅的建筑结构来实现平房的总建筑面积。它实际上是两者融合的产物。优点是通过开间之间的水平空间差异，可以给予居民不同的观看角度，提高产品品质。缺点是建筑结构设计要求高，多户公共电梯私密性较差。

06机遇与挑战，回归生活需要

当然，产品形态创新在带来一定市场创新机会的同时，也不可避免地产生一些结构性困难或劣势。正因为如此，一些创新别墅仅作为个案存在，并没有得到很好的市场推广。但不可否认的是，产品形态的不断创新，不仅提升了开发商自身的产品能力，丰富了别墅产品线，满足多元化的市场需求，也引领了“别墅式居住热潮”下的别样发展。生活趋势。

“堆叠”一代的生活，案例分析

品牌开发商经典别墅产品体系

保利别墅

推动多元景观、丰富立体的庭院别墅

叠层别墅承载着改善型客户所向往的理想别墅式生活。除了庭院和露台的立体布局外，还呼应了庭院和露台的立体布局以及社区的景观系统。此外，延伸空间丰富功能也是提升叠层别墅居住体验品质和感觉的一大方向。

在豪华别墅建设方面，如保利在广州建造的“七和园”小建筑群。约145-214平方米的叠层别墅，保利首创“七和院”建筑理念，纯中式别墅精品，结合七层景观，舒适豪华的户型设计，回归简约庭院生活。每种公寓类型均设有地面和空中花园。可以从地面庭院进入房屋，从空中花园欣赏风景。它被高墙包围，打造出属于你自己的内向庭院。

▵保利小楼庭院叠层别墅

保利大厦庭院面积约156平方米，下方为别墅，入口庭院面积约25平方米。与室内相连，保证室内也能欣赏园林景观；采用横厅设计，最大限度地提高客厅和餐厅的采光和视野；三卧室三卫三露台的设计实用性强，舒适；主人房层高约53平米，拥有4.6米的大开间，居住尺度感极强。上层别墅面积约195平方米。入口庭院的设计避免与​​下层别墅的出入口重叠，保证了住户的隐私。还采用横向大厅设计，增强室内采光，并以8.4米开间连接露台。六个露台旨在满足顾客的各种需求。功能要求：二楼主人房层高约122平米，双露台设计，凸显主人家的尊贵感。

▵保利别墅透视剖面图

▵保利大厦庭院别墅堆叠轴测图

在经济型别墅方面，保利也采用优质的产品设计，最大限度地提高舒适的居住体验。在诗意的居住环境之上，保利景观庭院别墅——保利九江四合院主力别墅产品，建筑面积约138-160平方米，注重尺度感，且均为“楼上楼下+楼上楼下”。超大开间”的设计，采光、通风性能极佳。下层双厅长7.9米；上层屋顶露台可达45平方米；楼上还有一个花园，面积25平方米；还有一个45平方米的地下室，可用作多功能空间。

太浩别墅

每叠都可以有创新点，中式庭院是专属记忆点

泰禾引领市场，在新中式庭院别墅打造上独树一帜，叠层别墅产品也令人过目不忘。

独立庭院，私家电梯配置，中式庭院，精装修：泰禾昌平石景园后叠墅时代，创新“叠”代生活，铸造210-480平米精雕细琢别墅，四层空间布局，中式庭院，宽大进深短，全套房设计在居住层，实现别墅式的居住体验；户型设计上，中下层均设有私人电梯，可充分满足住户的生活需求；而诸多科技元素的注入带来了智能生活。值得一提的是中力的创新。它有地上两层和地下两层。享受专属私人电梯带来的私密感和尊贵感。它还拥有一个装饰精美的庭院；条件是具有中坜别墅完整的庭院空间功能。堆叠产品还引入了大平面地板的舒适尺度。

▵泰禾华发·姑苏大院

爆款双层，独特采光：泰禾华发·姑苏院落共有下叠、上叠、中叠三种叠合院落。下层堆栈与庭院的设计理念相同，入口庭院设有大型“明”字殿；中栈似乎符合“黄金中庸”，甚至三代都能达到理想的平衡。最值得一提的是楼上。上层为三层设计。一楼宽敞明亮，有宽阔的飘窗和大飘窗。二楼的主卧室与宽敞的露台相连。顶层阁楼设有全景天窗，让阳光倾泻而入。例如，一套约130平方米的叠层庭院顶层公寓可以容纳从两人世界到三代人同住一屋的一切。

景观庭院别墅、上下庭院、立体空间：南昌泰禾庭院创新打造立体庭院别墅，依山而建庭院，呈现层层庭院，每层都有自己的庭院。 “上下院”在传统庭院别墅独立私密的居住形态基础上进行立体空间创新。 “上院”、“下院”、“宽院”三院别墅依山而建。双层四居室空间堪称“万能”，采光充足，让娱乐、起居等功能互不干扰。

徐汇别墅

多样的灯光、精致的装饰、智能科技是制胜的法宝。

在蝶树产品的迭代方向上，除了灯光、功能、尺度等之外，精装修系统的升级也是提升蝶树居住舒适度、让产品更具优势的关键。

▵苏州徐汇博悦府

徐汇深知这一道理，同时深入研究市场需求，打造了一座科技豪华豪宅——苏州徐汇博悦公馆。其叠层别墅产品为高端豪华住宅配置，采用五大精装修、八大科技系统，营造安静舒适的居住氛围。说到绿地徐汇吴门公馆，徐汇引领吴江高端提升。容积率1.8的低密度别墅为每户家庭提供了更多的阳光、风景和新鲜空气。在户型创新方面，趋势是向更宽的方向发展，约7m的超大横厅、多开间朝南的设计、房屋空间利用率高等创新房屋设计。午门公馆延续博悦品牌的精工标准，升级为博悦科技精装修3.0，布局精致质感生活。生活规模和质量全面提升。叠加户型布局，空间灵活，最大化朝南采光，横厅及卧室六面朝南，双面宽阔观景阳台，独立门庭院。户型的细节处处处体现着人性化设计的精细考虑。

绿城别墅

立面美学独特，强化别墅元素

从西溪云路、贵屿江南开始，绿城先后形成了“云路”、“贵屿”、“民国风”三种立面风格序列。 “云麓”系列轻盈通透，“桂雨”系列则由内而外强化别墅元素，形成绿城叠层别墅产品的特色。

▵绿城西溪云路

绿城西溪云麓打造现代都市庭院别墅——云逸（），以极简禅意的玻璃建筑、禅意静谧的庭院、流动通透的客厅和卧室、多变的中西式厨房，营造出独特的住宅氛围。经验。 2019年新项目湖畔云麓，为180-230平米叠层别墅。通过空间创新延伸和多重设计升级，打造舒适的空间体验。 “桂雨”系列叠层别墅产品成功地将经典设计与现代生活方式融为一体。它具有广泛的适应性，满足了现代人对理想居住场所的终极追求。以贵屿江南、贵屿朝阳、贵屿兰花园等为代表的“贵屿”系列别墅产品的起源与演变，在房屋设计上强调独立入户、空间拓展、“全龄”关怀。私人庭院，屋顶露台，超长阳台和其他技术保留了别墅的特征，并增强了产品价值感。

Jindi Villa

桑迪别墅的升级

2014年，作为堆叠别墅的创新形式，上海吉代尔世界被带到上海，以超越别墅生活的典范。它可以描述为吉代尔的早期经典。该项目的计划底面积比为1.0。通过重新定义Urban 家族的结构和生活需求，将根据平衡总价，地区和生活舒适的基础创建创新的堆叠别墅。有三层楼的别墅，面积为120㎡-142㎡。底部有一个楼梯和一个家庭，其独家一楼为140++，另外60㎡地下室；中层和上层有两个家庭。中层有两个楼层和三层楼 +额外的40平方米地下室，四层楼高至五层楼 +屋顶露台。

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然后，吉代尔（）“ ”系列的 Xixi 出生于，地板面积比为1.5。它基于新的东方美学的建筑内涵建造了三个堆栈和三个别墅。一楼有一个私人花园和双层地下室，顶层有一个大星光露台。

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吉代尔（）根据其过去的经验进行了全方位的升级，以创建堆叠的Villa 3.0- ，这是一个6+1层的设计，分为上，中层和下层。该项目是杭州第一个采用“互锁”设计的堆积别墅。最大向南的宽度约为17米。同一单元中的左右家庭可以共享朝南的五层设计，并在不同楼层上享受双湾和三湾设计。通过全新的产品设计， 的上，中和下三层都可以实现“ 4+1”的布局。此外，还升级了精装系统。

结论

近年来，由于政策和土地供应状况的限制，一直在努力在裂缝中生存，而高住房价格的市场背景和“ Villa Life狂热”使成为市场的主流。 本身的迭代演变也使这种产品类型充满了可变和“鼓舞人心的”颜色。 取得了反击。尽管产品本身具有局限性，但通过设计的创新变化，它逐渐变得多样化。各种创新的形式不仅丰富了产品系列，而且还满足了中产阶级的“别墅”，其成本性能更高。梦想”。一方面，品牌开发人员正在努力争取产品实力，创新和生活经验。另一方面，对“别墅式的生活”的热情并没有消失。什么样的生活体验和新的生活方式将会在“后的别墅时代”中的别墅创造了尖端的产品和设计，为未来提供了答案。

结尾

这篇文章发表在“房地产线”杂志第033页“堆叠的别墅·Cao”上

撰写者：房地产线编辑部